Utleietrøbbel
Det er stort sett en grei sak å leie ut bolig. Helt til konflikter oppstår. Ofte er det vilkår i kontrakter eller depositumet det strides om. Vi har svart på noen typiske spørsmål i et leieforhold.
Det kan oppstå mange problemer når man leier ut bolig. Vi har derfor sett nærmere på noen typiske spørsmål som kan oppstå i et leieforhold.
Hvilke regler gjelder for husleieregulering?
Huseier kan kreve husleie og depositum, samt utgifter til strøm og oppvarming.
Begge parter kan kreve at husleien blir regulert en gang i året i samsvar med den alminnelige prisstigning eller prisnedgang (indeksregulering), selv om dette ikke er særskilt avtalt. Endringen kan tidligst settes i verk ett år etter at leieavtalen er inngått, eller etter siste husleieregulering. Det må varsles skriftlig minst en måned i forkant før endringen settes i verk. Indeksregulert leie beregnes etter konsumprisindeksen. Den kan du selv beregne hos Statistisk sentralbyrå
Dersom leieforholdet har vart i minst 2 ½ år, kan hver av partene kreve leien endret (økt eller redusert) til gjengs leie. Med gjengs leie menes det som betales for liknende husrom i området. Blir dere uenige om slik leiefastsettelse, kan hver av partene bringe spørsmålet til tingsretten for avgjørelse i egen takstnemnd.
Hvor mye kan utleier kreve i depositum, og når kan beløpet utbetales?
Utleier kan kreve depositum tilsvarende seks måneders leie. Pengene skal settes inn på en felles sperret konto, som kun kan opprettes og sies opp med både leier og utleier til stede.
Hver av partene kan kreve depositumsbeløpet utbetalt, med samtykke fra den andre parten, eller med utgangspunkt i en rettsavgjørelse. Hvis leier krever utbetaling av depositumspengene, skal banken varsle utleieren skriftlig om kravet. Her skal det opplyses om at beløpet vil bli utbetalt, hvis ikke husverten innen én måned etter at varselet ble mottatt, fremmer krav eller dokumenterer å ha reist søksmål.
Hvem er ansvarlig for reparasjoner og vedlikehold?
Når leier flytter ut, har utleieren krav på at boligen leveres tilbake i den stand den var før leieforholdet ble inngått.
Dersom leier ikke sier fra om skader som det haster med å reparere, kan utleier kreve at leier dekker en eventuell reparasjon. Dette gjelder for eksempel hvis en vannskade har ødelagt et gulv, og skaden kunne vært unngått om huseier hadde blitt varslet tidligere.
Huseier har krav på erstatning hvis leier ødelegger noe. Dersom leier for eksempel er skyld i merker etter sigarettglør på gulvet, kan huseier kreve at leier betaler for sliping og lakkering av gulvet. Er boligen slitt på grunn av vanlig slitasje og aldring, er det huseieren selv som må besørge eventuell oppussing.
Utleier plikter å holde boligen i den stand som følger av avtalen, og han må sørge for nødvendig vedlikehold for at mangler ikke kan oppstå. Det kan f.eks. være taktekking, maling, utskiftning av slitte bygningsdeler og vesentlige reparasjoner. Leietakers ansvar er, når ikke annet er avtalt, begrenset til vedlikehold av dørlåser, kraner, vannklosetter, elektriske kontakter og brytere, varmtvannsbeholdere og utstyr og inventar som ikke er en del av den faste eiendommen.
Når har huseieren grunnlag for å kaste ut en leietaker?
Som huseier kan du kaste ut leietakeren hvis en av følgende regler er brutt:
- leietaker har ikke betalt husleie slik som dere har avtalt.
- når leietaker etter skriftlig advarsel ikke vedlikeholder det han/hun skal, eller på annen måte
- er til alvorlig skade for utleieren, eiendommen eller øvrige beboere.
- når leietaker lar andre bo i leiligheten uten at det er avtalt.
- når leietaker bruker boligen til noe annet enn det som er avtalt.
Som utleier plikter du å gi leietaker skriftlig advarsel om at leieavtalen sies opp, slik at leietaker har mulighet til å rette opp feilgrep som beskrevet ovenfor. Dersom leietaker etter en advarsel har bedret det du har klaget på, kan ikke leietakeren kastes ut.
Ved grovt brudd på leiekontrakten kan huseier heve kontrakten, og kreve at leietaker flytter ut straks. Men utleier må først sende varsel. Hvis leietaker da ikke har flyttet innen 14 dager, kan saken bringes inn for namsmannen eller namsretten.
Hvis leietaker ikke betaler leien, kan huseier kaste han/henne ut. Her har leietaker krav på 14 dagers varsel. Hvis leien da betales innen 14 dager, kommer ikke saken inn for namsmannen. Dersom saken er brakt inn for namsmannen, skal leietaker ha 14 dagers frist til å uttale deg om saken. Om han/hun ikke uttaler seg, eller sier noe namsmannen ikke legger vekt på, kan utkastelsesdato bestemmes. Namsmyndighetenes behandlingstid er normalt på 5-6 uker.
Husleieloven regulerer plikter og rettigheter i forholdet mellom leietaker og utleier. Loven er i stor grad basert på avtalefrihet mellom partene, men på enkelte punkter er den ufravikelig for å sikre leietakeren visse minimumsrettigheter, for eksempel ved oppsigelse og depositum. Partene står fritt til å velge avtaleform. Avtalen kan inngås muntlig, men dersom en av partene krever det, skal den settes opp skriftlig. For å unngå konflikter anbefaler Norsk Huseierforening at man alltid bruker en skriftlig kontrakt.