1. BOLIG
Hovedregelen i Norsk rett er at gevinst ved salg av bolig er skattepliktig. Det er imidlertid gitt regler som gir omfattende fritak for beskatningen. Reelt er skattefritak i dag derfor hovedregelen og beskatning er unntaket.
Det er to krav for at salget skal være skattefritt,
- Eier må selv ha brukt boligen i minst 12 av de siste 24 månedene man har eid boligen.
- Eier må selv ha eid boligen i minst 12 måneder før bindende salg av eiendommen er inngått. I Norge inngås en bindende avtale om salg som regel ved bud via megler og der selger aksepterer budet. På generelt grunnlag har ikke megler fullmakt til å akseptere budet på vegne av selger.
En eventuell skatteplikt inntrer ved en såkalt “realisasjon”. Typisk gjelder dette ved frivillig salg, men gjelder også ved tvunget salg, bytte/makeskifte eller ved også ved fullstendig ødeleggelse, typisk totalbrann. Det gjelder ikke ved gave, arv, skifte av dødsbo, overføring mellom ektefeller eller skifte av felleseie mellom ektefeller.
Nærmere om eiertid
Det skal beregnes eiertid fra det tidspunkt eier overtok boligen. Har man skrittvis kjøpt boligen, dvs. først 50 % og senere 50 % er det dato til dato som gjelder for hver enkelt eierandel. Kravet til botid er at eier faktisk bor i boligen.
Har eier selv oppført boligen regnes tidspunktet fra enten ferdigattest eller fra man får midlertidig brukstillatelse. Rettslig er ikke dette avklart. Uansett anser man at eier faktisk tar boligen i bruk som et utgangspunkt for eierbegrepet i loven.
Dersom den ene ektefellen eide huset før ekteskapet ble inngått blir tiden før ekteskapet også akseptert som eiertid for begge ektefellene.
Er det flere eiere av boligen ellers må gevinsten vurderes for hver enkelt eier.
Nærmere om botid
Botiden beregnes fra man faktiske flytter inn i bolig og fra det tidspunkt man selger eller på utflyttingsdagen. Dagen man selger/flytter er også med i beregningen. Alle botidene innenfor 2 års perioden regnes følgelig sammen.
Er man gift regnes botiden for begge ektefellene.
Ved salg etter separasjon eller skilsmisse gjelder reglene om skattefrihet fortsatt, selv om oppgjøret kan ta noen tid. Tilsvarende gjelder for samboere som har felles barn.
Reell brukshindring skal også regnes med i botiden. Det mest ordinære er at man har arbeid et annet sted eller på grunn av helseforhold. Andre forhold kan også medregnes.
Skatteetaten godkjenner videre at du flytter fra boligen av de bruksrettshindringene som er nevnt over, eller tilsvarende at du har kjøpt og planlagt å kjøpe en bolig men ikke får benyttet denne.
Eksempler på brukshindring er:
- Frivillig eller beordret skifte av arbeid
- Boplikt i tjenestebolig
- Utdannelse ved skole eller universitet som ligger et annet sted enn boligen
- Innleggelse på institusjon på grunn av sykdom eller alderdom
Har du pendlerbolig kan du også få skattefrihet også for denne
2. BOLIGEN ER VÅNINGSHUS
Gjelder eiendommen et våningshus tilknyttet et gårdsbruk kan man få godkjent skattefri gevinst på salg av huset med en et naturlig tomteareal etter de samme regler dersom det ellers ikke er skattefrihet etter reglene om salg av alminnelig gårdsbruk.
3. BESKATNING VED SALG AV HUS MED TOMT
Skattefriheten gjelder ikke ved salg av tomt. Kjøper man tomt for kr 500 000,- og som man selger videre 5 år senere for kr 1 000 000,- vil gevinsten på kr. 500 000,- være skattepliktig. Også ved skatteplikt her er kravet at det må ha vært en “realisasjon”.
Skatteetaten har i de senere årene fokusert mer på skattelegging av tomter som blir solgt sammen med eneboliger. Typisk der det er større boliger med større tomter fanger dette oppmerksomheten til skatteetaten.
Definisjonen av tomt i slike tilfeller gjelder også når det er mulig å bygge ytterligere bolig på tomten eller at prisen i det vesentlige er påvirket av at man kan rive det gamle huset som står til nedfalls som er på eiendommen for å bygge nytt og større.
Dersom det foreligger en rimelig mulighet for at eiendommens markedsverdi er en pris som en kjøper tenker å benytte eiendommens slik den står, vil det i alminnelighet ikke kunne påberopes at det foreligger et tomtesalg.
Slik reglene er i dag vil det alltid kunne bli spekulasjoner om det er kjøpere som erverver eiendommen og som velger å ringe bygget som står der for bygge på en mer omfattende måte. Vurderingen vil bero på om at det er aktuelle kjøpere som kunne ha kjøpt eiendommen for samme pris som utbygger betalte. Dersom dette ikke er tilfellet, er det en risiko for at salget kan beskattes som et tomtesalg med full beskatning (22 % av gevinsten).
Tolkningen er litt skjønnsmessig og det burde ikke ha vært nødvendig å ha regler som er så usikre for boligeier som ellers oppfyller vilkårene for skattefritt boligsalg.
4. FRITIDSBOLIG
Også salg av fritidsbolig er skattefritt. For fritidsboliger er kravet til brukstid slik at man må ha brukt boligen som egen fritidsbolig selv i minst 5 år av de siste 8 år. Eiertiden må også være minst 5 år.