Tidsbestemte leiekontrakter

Fra 1. september 2009 ble det innført endring i husleieloven som styrker rettighetene til leietakerne.

Endringen gjelder for tidsbestemte leiekontrakter. For at den angitte leieperioden nå skal være bindende for leietaker må det uttrykkelig presiseres at leieavtalen ikke kan sies opp i leieperioden. Endringen er inntatt i husleieloven §9-2 ”.. Ved utleie av bolig må utleieren skriftlig opplyse at leieavtalen ikke kan sies opp i den avtalte leietid.”

Husleieloven gjelder

Husleieloven er ufravikelig til fordel for leietakerne. De fleste reglene i loven er satt for å skape klare regler og minst mulig strid mellom utleier og leietaker.

Generelt om mangler

Det gjelder krav til både utleier og leietaker dersom det avdekkes mangler ved boligrommet.

Ved leietakers overtakelse løper det frister for å påberope en mangel. Normalt bør mangler varsles senest 2-3 uker etter overtakelse, eller fra mangelen avdekkes. Reklamasjoner som kommer etter den tid blir ofte å betrakte for å være påberopt for sent. Et særspørsmål ved leieforhold er jo også hvem som har påført eventuelt leiligheten en skade. Er det ny eller tidligere leietaker?!

Leietakeren kan kreve at utleieren retter mangelen. Det gjelder ingen krav til at mangelen må være vesentlig.

I ytterste konsekvens kan leietaker heve avtalen. Det må da være vesentlige mangler ved leieobjektet.

Også ved tilbakelevering av leierommet til utleier løper det tilsvarende frister. Manglende renhold mm. bør man håndtere umiddelbart slik at leietaker har mulighet til å rengjøre det som er avglemt i første omgang.

Leietaker blir ansvarlig for mangler og skader som forvoldes leiligheten. Leietakeren plikter straks og varsle om mangler som må utbedres umiddelbart. Leietakeren plikter videre å varsle innen rimelig tid om andre mangler ved boligen.

Pris og regulering av pris

Prisen som gjelder er det partene blir enige om i leieavtalen. I tillegg kan det avtales at strøm fordeles mellom leietakerne, jfr. Husleieloven §3-1 og §3-2.

Hovedregelen i loven er at leien skal betales forskuddsvis. Dette gjelder hver mnd. eller termin dersom betaling pr. termin er avtalt.

Leien kan i alminnelighet reguleres hvert år etter endringen i konsumprisindeksen. Utleier kan også hvert 3 år. kreve regulering av leien til «gjengs leie». I praksis benyttes denne reglene særlig der f.eks. et leieforhold har vedvart over lengre tid eller dersom det har vært en særlig oppussing som gjør at leieprisen er en del høyere enn det som tidligere er avtalt.

Depositum og garanti

Utleier kan kreve depositum, jfr. Husleieloven §3-5 som sikkerhet for krav som løper ut av leieforholdet. Denne sikkerheten skal settes inn på egen konto som ingen av avtalepartene disponerer. Det er ikke tillatt å avtale at pengene skal settes inn på utleiers egen konto og som han disponerer.

Den maksimale størrelsen på depositumet er bestemt til en verdi av 6 måneders leie.

Den normale avslutningen av depositumskontoen skjer ved at utleier gir melding til banken om at depositumsbeløpet kan frigis.